Меню Рубрики

Вид использования земельного участка лпх что можно построить

Как определить соответствие ВРИ участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства виду использования по Классификатору

По причине вступления в силу в 2019 году нового Классификатора ВРИ 2019, по которому участкам присваивается вид использования, однозначно идентифицируемый на всей территории России, наименование ВРИ по Классификатору ВРИ 2019 может отличаться от того, что установлен градостроительным регламентом, а потому для ряда задач (для изменения ВРИ, присвоения ВРИ новым образуемым участкам, при проведении регистрации объектов недвижимости в ЕГРН и т.д.) требуется установление соответствия прежнего ВРИ с видом использования земельного надела по Классификатору.

Если же вид разрешённого использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора ВРИ, он остаётся действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору. И это полностью согласуется с ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 11 статьи 34 ФЗ №171 от 23.06.2014 г.). В этом случае ВРИ замене не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. А изменить вид разрешённого использования земельного участка можно будет уже только в соответствии с Классификатором ВРИ.

Вид разрешённого использования земельного участка — параметр градрегламента, требующий соответствия с Классификатором ВРИ

Понимание требований градостроительных регламентов, позволяющими, к тому же, оценить возможности изменения ВРИ участка при необходимости, и правильность определения изменённого ВРИ по Классификатору становятся обязательными условиями верных решений.

Сам же градостроительный регламент устанавливается в соответствии с возможностями территориальной (функциональной) зоны, в которую включатся целые группы участков с примерно одинаковым назначением:

  • в жилую зону попадают участки как для многоэтажного, среднеэтажного строительства, так и участки для малоэтажного для жилищного строительства (ИЖС);
  • в зону сельскохозяйственного использования включаются как участки для сельхозпроизводства, крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). фермерского хозяйства (ФХ), крестьянского хозяйства (КХ), для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачного хозяйства, садоводства, огородничества и предназначенные для большого ряда других целей.

Функциональные зоны, градостроительные градрегламенты, ВРИ ЗУ, возможность или невозможность застройки участков являются результатом территориального планирования земель каждого муниципального образования.

Территориальное планирование проводится по установленным в муниципальных образованиях Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), а по итогам планирования создаются генеральные планы территорий муниципальных поселений и схемы зонирования, позволяющие использовать земельные ресурсы всех поселений максимально эффективно и без отступления о правил.

Если отступления, всё же, объективно необходимы (например, изменение ВРИ или изменение предельных параметров строительства), то проводятся они в строгом порядке, не допускающим существенного искажения общей градостроительной картины территории и, самое главное, с исключением опасности для людей и окружающей среды, и при условии публичного согласования с общественностью.

В связи с изложенным, имеет смысл рассмотреть вопрос об использовании участков с учётом требований Классификатора ВРИ, исключившего отнесение земельных участков к той или иной категории земель, установленные Земельным кодексом РФ (статья 7) и изменившего привычные наименования видов их использования.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — вид разрешённого использования земельного участка, установленный градостроительным регламентом для территориальной зоны Ж и её подзоны Ж2, где разрешена застройка индивидуальными жилыми домами.

Земли населённых пунктов объединяют абсолютно все земельные участки, находящиеся в границах каждого конкретного города, посёлка или деревни. Они объединены в категорию земель, называемую «землями населённых пунктов». Эта категория включает участки, входящие во все функциональные зоны, установленные, в соответствии с ПЗЗ, для территории каждого поселения.

В новом Классификаторе ВРИ возможность индивидуального жилищного строительства включена в раздел с кодом 2.0 — Жилая застройка земель населённых пунктов, то есть тех территорий, что находятся в пределах населённых пунктов.

Возможность строительства частного жилого дома фигурирует в разделе 2.0 Классификатора в его подпунктах, имеющих следующие коды:

  • код 2.1— для индивидуального жилищного строительства
    • размещение жилого здания, имеющее высоту не более 3-х этажей и не более 20 м:
      1. здание имеет раздельные комнаты, предназначенные для совместного проживания семей и граждан, не имеющих родства
    • все проживающие ведут совместное хозяйство и выращивание сельхозкультур
    • разделение помещений, как и здания не допускается
    • допускается:
      1. строительство отдельного гаража
      2. строительство отдельных хозяйственных построек
  • код 2.2— для ведения личного подсобного хозяйства
    • размещение жилого строения, совпадающего с критериями кода 2.1.
    • производство сельхозпродукции
    • размещение гаража и прочих вспомогательных помещений
    • содержание сельхозяйственных животных

Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (подробности здесь) распространил возможность строительства частного жилого дома на садоводческие участки.

По Классификатору ВРИ 2019, разрешённый вид использования «ведение садоводства» попадает его в раздел 13.0:

  • код 13.2 — ведение садоводства
    • осуществление отдыха для граждан, совместимое с выращивание сельхозпродукции для собственных нужд
    • нельзя использовать участки для коммерческой деятельности.
    • Допускается строительство для собственных нужд:
      1. садового дома
      2. жилого дома, указанного в описании вида разрешённого использования с кодом 2.1
      3. хозяйственных построек и гаражей

Таким образом, строительство индивидуальных жилых домов возможно на участках с видом использования:

  1. «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1)
  2. «для ведения личного подсобного хозяйства» (код 2.2)
  3. «ведение садоводства» (код 13.2)

Нетрудно заметить, что на участках с видом использования «для ИЖС», разведение и содержание сельскохозяйственных животных не в перечень возможностей не присутствует, так эта возможность присутствует только на участках, использование которых, так или иначе, связано с сельскохозяйственными целями. Приусадебный же участок ЛПХ на территории населённого пункта — это разновидность участков для личного подсобного хозяйства. Использование таких участков регулируется ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». Информация об особенностях таких участков изложена ниже.

Получить полное представление о нормах застройки и о планировании территории земельного участка для ИЖС, а также для участка ЛПХ, расположенного в границах населённого пункта, можно здесь, но абсолютно точные требования к застройке каждого конкретного участка указываются в его градостроительном плане (ГПЗУ). Этот документ готовится отделом по архитектуре и градостроительству местного муниципалитета.

Планируя строительство жилого дома на участке ИЖС, равно как и на участке для ЛПХ, расположенном в границах населённого пункта, нужно знать, что введён упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ, а также садовых и дачных участках — 2018 – с ним можно ознакомиться здесь.

По ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (№ 112-ФЗ от 07.07.2003 г. в редакции 2016 г. статья 4), для ведения ЛПХ могут использоваться участки, расположенные:

  • в границах населённого пункта — приусадебный земельный участок, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов;
  • за пределами границ населённого пункта — полевой земельный участок, используемый исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

По новому Классификатору ВРИ, участки ЛПХ вошли в 2 разных раздела:

  • код 2.2 раздела с кодом 2.0 «Жилая застройка» — приусадебные участки ЛПХ (на землях населённых пунктов)
  • код 1.16 раздела 1.0 «Сельскохозяйственное использование» Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках :
    • производство сельхозпродукции без преимущественного права строительства объектов капитального строения

Использование приусадебных участков ЛПХ на землях населённых пунктов уже рассмотрено выше, поэтому предстоит проанализировать ситуации с полевыми участками.

Так же, как и в законе об ЛПХ, в Классификаторе ВРИ указывается, что на полевых участках ЛПХ можно заниматься только производством сельхозпродукции и на них не допускается возведение объектов капитального строительства.

Закон регламентировал максимальный размер общей площади приусадебных и полевых участков ЛПХ, которые могут находиться одновременно на праве собственности или ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавлен в размере 0.5 га. По решениям местных властей, он может увеличен в 5 раз, то есть общая площадь не должна превышать 2.5 га.

Хозяйствование на участке ЛПХ, в соответствии с ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», является формой непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Вести ЛПХ может собственник участка как самостоятельно, так и совместно с проживающими с ним членами семьи. Произведённая и переработанная при этом продукция становится личной собственностью людей, занимающихся ведением ЛПХ, и используется ими для личных потребностей, а её реализация не относится к предпринимательской деятельности.

К имуществу, используемому для ведения личного подсобного хозяйства, относятся:

  • приобретённый для ведения ЛПХ участок
  • жилой дом
  • производственные, бытовые и иные здания
  • строения и сооружения, в том числе теплицы
  • сельскохозяйственные животные
  • пчёлы и птица
  • сельскохозяйственная техника
  • инвентарь
  • оборудование
  • транспортные средства
  • иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство

Ни новый Классификатор ВРИ, ни закон об ЛПХ не разрешают возведение жилого дома и капитальных хозяйственных построек на самом участке. По всей видимости, их придётся строить в ближайшем населённом пункте, а в хозяйстве бывать наездами.

Учитывая, что по Градостроительному кодексу РФ (пункт 17 статьи 51), не требуется получение разрешения на строительство:

  • гаража на участке, предоставленном для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (а участки ЛПХ именно таковыми и являются),
  • объектов, которые не относятся к капитальным строениям (навесов и других построек);
  • строений и сооружений вспомогательного использования,

можно, как вариант, рассмотреть возможность строительства на полевом участке ЛПХ построек не на фундаменте, а на сваях. Такие постройки не связаны тесно с землёй, а значит, не могут быть отнесены ни к капитальным объектам, ни к объектам недвижимости. Нежилые вспомогательные постройки, навесы и сооружения, не относящиеся к объектам капитального строительства запретительным санкциям не подлежат.

Исключение ВРИ КФХ, сельхозяйственное производство, сельскохозяйственное использование из Классификатора

Такие виды использования участков, как:

  • крестьянско-фермерское хозяйство
  • крестьянское хозяйство
  • фермерское хозяйство
  • сельскохозяйственное производство
  • сельскохозяйственное использование

новым Классификатором ВРИ исключены, точнее, они объединены в нём в один раздел 1.0 «Сельскохозяйственное использование» и представлены в ином формате — без употребления названия категории земель (земли сельскохозяйственного назначения) и с иными наименованиями, детализирующими хозяйственную деятельность, которую можно вести на участках:

код 1.1растениеводство

участок предназначен для ведения сельскохозяйственных работ по выращиванию культур

содержание данного классификатора применимо по отношению строительства объектов недвижимости по позициям 1.2-1.6

код 1.2выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур

допускается осуществление сельхозработ, с использованием зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных сельскохозяйственных культур

код 1.3 — овощеводство

осуществление деятельности, связанной с выращиванием бахчевых культур, картофеля, листовых, луковичных и плодовых групп

допускается строительство теплиц

  • код 1.4выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур

участки для выращивания чая, лекарственных и декоративно-цветочных культур

  • код 1.5 — садоводство

земельные участки, предназначенные для выращивания садово-ягодных растений, винограда, и прочих многолетних культур

  • код 1.6выращивание льна и конопли

участки предназначенные для сельхозработ на угодьях для выращивания льна и конопли

  • код 1.7 — животноводство

ведение хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием продукции для животноводства, в том числе:

    • покос сена
    • выпас крупного и мелкого рогатого скота
    • разведение племенного животноводства
    • размещение зданий и прочих сооружений для животных
    • здания и сооружения для хранения и переработки сельскохозяйственных культур
    • данный стандарт ВРИ может сочетаться с Классификаторами стандарта 1.8-1.11, 1.15, 1.19, 1.20
  • код 1.8— скотоводство

осуществление деятельности на сельхозугодиях, которые используются:

  1. для разведения крупного рогатого скота — овцы, коровы, лошади, олени, верблюды
  2. для сенокоса, выпаса крупного рогатого скота, производство кормов, размещение зданий и сооружений для крупного рогатого скота
  3. для размещения племенных животных и разведения племенной продукции или материала
  • код 1.9 — звероводство

осуществление деятельности, связанные с разведением пушных зверей в неволе:

  1. размещение зданий и сооружений:
    • для разведения пушнины
    • для переработки пушнины
    • для хранения кормов
  • код 1.10 — птицеводство
  1. осуществление разрешённой деятельности, связанной с выращиванием и разведением всех категорий домашней птицы, в том числе из группы водоплавающие
  2. размещение зданий, построек и прочих объектов для содержания птиц, разведения животных и птиц одновременно
  3. первичная переработки птицы
  4. разведение племенных животных и птиц, в том числе семенного материала
  • код 1.11 — свиноводство

Осуществление производственных целей по содержанию свиней:

  1. размещение зданий и сооружений, используемые под свинокомплексы общего предназначения
  2. размещение зданий для переработки и хранения кормов для свиней
  3. разведение племенного материала и продукции
  • код 1.12— пчеловодство

осуществление хозяйственной деятельности, с использованием продукции пчеловодства:

  1. разведение пчёл и прочих полезных насекомых
  2. содержание ульев
  3. размещение сооружений и оборудования, используемых для переработки продуктов пчеловодства
  • код 1.13 — рыбоводство
  1. осуществление деятельности, связанной с содержанием и разведением рыб (подтипы аквакультур)
  2. размещение зданий и сооружений предназначенные для поддержания жизни и разведения аквакультур
  • код 1.14научное обеспечение сельского хозяйства
  1. проведение научной, а также селекционной работы
  2. ведение сельского хозяйства, как предмет научной деятельности для отбора образцов растительного и животного миров
  3. размещение коллекций для растений генетической группы
  • код 1.15 — хранение и переработка сельскохозяйственной продукции

здания и сооружения, используемые для производственных целей хранения и переработки первичной глубокой переработки сельскохозяйственной продукции

  • код 1.17 — питомники
  1. производственное выращивание, а также промышленная реализация подроста для деревьев и кустарников, применяемые исключительно в целях ведения сельского хозяйства, а также иных с/х культур для получения рассады и семян
  2. строительство с последующим размещение сооружений, предназначенных для исключительного развития указанных видов с/х производства
  • код 1.18— обеспечение сельскокого хозяйства
  1. размещение комплексов для ведения машино-транспортных, а также для исключительно ремонтных работ
  2. возведение:
    • ангаров и гаражей
    • амбаров
    • конструкционных водонапорных башен
    • станций трансформаторного типа
    • вспомогательного технологического оборудования, используемого для поддержания технической базы сельхозмашин и оборудования
  • код 1.10 — сенокошение
  1. покос травы, сбор и заготовка сенажа
  • код 1.20 — выпас сельскохозяйственных животных
  1. участки исключительно для выпаса сельскохозяйственных животных

Замена наименований видов использования участков не означает, что деятельность крестьянского-фермерских, крестьянских, фермерских хозяйств или хозяйств, занимающихся сельскохозяйственным производством, прекращена вместе с названиями ВРИ.

ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№74 от 11.06.2003 г.) не утратил своего значения, но претерпел некоторые изменения, связанные с требованием государственной регистрации фермерского хозяйства, если оно занимается коммерческой деятельностью (ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 446 от 28.12. 2013 г.).

Если собственник участка для КФХ занимается фермерской деятельностью с целью получения коммерческой выгоды, то он должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а группа лиц, ведущая КФХ, — как юридическое лицо.

Читайте также:  Аллергия у детей на укусы насекомых

Введение Классификатора ВРИ 2019 упростило возможность выбора конкретной деятельности, возможно, даже сочетающей несколько вариантов.

Разрешённое использование земельных участков, установленное в соответствии с Земельным кодексом РФ до дня утверждения Классификатора ВРИ 2019, признаётся действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору (пункт 11 статьи 34 ФЗ 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»).

Мажорное впечатление от нового Классификатора ВРИ омрачают проблемы, связанные с возможностью возведения строений, приспособленных под жильё, на участках, попадающих по своему назначению в раздел 1.0 «Сельскохозяйственное использование».

В частности, ранее допустимое строительство дома фермера, занимающегося, например, разведением птицы или кролиководством (а, в принципе, мало ли какой разрешённой законом деятельностью), становится невозможным. Приходится как-то выкручиваться, изыскивать различные варианты, хотя бы для временного обустройства — и называть в документах строение, планируемое под жильё, нежилым (административно-бытовым или бытовым зданием, складом, административно-складским зданием, теплицей, если её организовать, к примеру, на мансарде), понимая, что с пропиской в таком строении ничего не получится.

По сути, возник дисбаланс интересов — с одной стороны, интересов государства, стремящегося решить сразу 3 глобальные задачи:

  1. обеспечить максимальную защиту сельхозземель
  2. сформировать стабильный продовольственный рынок страны
  3. снизить остроту жилищной проблемы

с другой же стороны, интересов собственников участков, на которых производится сельхозпродукция для этого самого продовольственного рынка, пусть даже для личного потребления, и которым удобнее находиться на самом участке, построив на нём жилой дом и постоянно заботится и о птице, и о животных, занимаясь попутно выращиванием овощей и фруктов (то ли дело у фермеров на Чукотке, Ямале, Сибири, Дальнем Востоке и Крайнем Севере, постоянно перевозящим свои чумы и яранги вслед за оленями, перегоняемыми на новые пастбища :))

Можно, конечно, предположить, что, по сложившейся традиции, ожидания собственников фермерских участков когда-нибудь оправдаются. А до этих пор многим из них придётся искать возможности, заложенные градостроительными регламентами, и пытаться уточнить возможность изменения ВРИ своих участков на те виды их использования в территориальной зоне, что допускают строительство жилья.

В немалой части ситуаций придётся пребывать в ожидании, когда, как обещано законодателями, к 2020 году будут откорректированы ПЗЗ муниципалитетов, а установленные по ним виды разрешённых использований участков будут приведены в соответствие с Классификатором ВРИ 2019.

  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
  • Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
  • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
  • С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
  • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
  • Упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ, а также садовых и дачных участках — 2018 – с ним можно ознакомиться здесь.
  • С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь.
  • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь
  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
  • Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь
  • ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
  • Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь

источник

Классификация земельных участков частично основывается на их целевом предназначении. От назначения земли зависят и виды ее дозволенного использования.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Что в 2019 году представляет собой земельный участок со статусом ЛПХ? Приобретая участок земли, необходимо точно представлять себе цель его использования.

В зависимости от своего статуса земля может иметь различное предназначение. Что такое участок ЛПХ в 2019 году?

Участок ЛПХ, что это значит? В законодательстве РФ отсутствует достаточно четкое описание термина «ЛПХ», применяемого по отношению к земельным участкам.

Согласно имеющимся нормам участок категории ЛПХ представляет собой земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства.

Такой вид разрешенного использования документально подтвержден и выступает основным. Все земли в России разделены на категории в соответствии с целевым назначением.

Лидирующие позиции занимают земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. Земельные территории данных категорий в свою очередь делятся по видам возможного использования.

Уникальность земельного участка ЛПХ в том, что он может относиться как к землям населенных пунктов, так и к землям сельскохозяйственного назначения.

В зависимости от своего месторасположения участок ЛПХ может быть:

Приусадебным В случае нахождения в пределах населенного пункта. При этом категория участка определяется как «земли населенных пунктов»
Полевым При размещении за пределами поселения. Категория в такой ситуации соответствует «землям сельскохозяйственного назначения»

В чем цель деления земель по категориям? Виды использования земли всецело зависят от присвоенного ей статуса.

Категория земель используется для определения видов деятельности, которые допустимо осуществлять на конкретной территории.

На основании категории и вида использования разрешается или запрещается строительство, с/х производство, садоводство, промышленное применение и прочее.

Землями сельскохозяйственного назначения именуются земельные территории с плодородными почвами, расположенные за границами поселений и предназначенные для нужд с/х производства.

Используются такие территории:

  • для ведения личных подсобных хозяйств;
  • под садоводство и огородничество;
  • для сенокоса и выпаса скота;
  • под дачное строительство и т.п.

Индивидуальная жилищная застройка для таких земель предусмотрена условно. Как правило, требуется соблюдение определенных условий или изменение категории земли.

К землям населенных пунктов причисляются земельные территории внутри поселения. Они предназначены для застройки в соответствии с генеральным планом населенного пункта и для развития поселения.

Основные виды использования:

  • застройка;
  • индивидуальное строительство;
  • ведение личного подсобного хозяйства.

Таким образом, назначение земельного участка со статусом ЛПХ определяется исходя из присвоенной категории.

Аббревиатура ЛПХ расшифровывается как личное подсобное хозяйство. Таким термином обозначается форма деятельности граждан, направленная на производство сельхозпродукции и последующую ее переработку.

Но для соответствия деятельности статусу ЛПХ должны соблюдаться некоторые условия. А именно:

Отсутствие наемных работников И выполнение всех работ членами семьи
Отсутствие предпринимательской деятельности Хотя допускается реализация излишков производства
Участок предоставлен именно под ЛПХ О чем свидетельствует ответствующая отметка в документах

Назначение земли ЛПХ зависит от ее месторасположения. Участок внутри населенного пункта считается приусадебным.

Следовательно, на нем можно возвести жилой дом и иные строения. Одновременно с этим разрешается производство сельхозпродукции в личных целях.

Полевой участок ЛПХ, то есть находящийся за пределами поселения, можно использовать только для производства с/х продукции.

Капитальное строительство на полевых участках запрещено, хотя допускается возведение сооружений, используемых при производстве.

Использование земельных участков ЛПХ регламентируется ФЗ № 112 от 7.07.2003. В ст.2 Закона «О личном подсобном хозяйстве» определено, кто может использовать такие земли.

Производством с/х продукции вправе заниматься только собственник со своей семьей. Земли ЛПХ в основном принадлежат государству и муниципалитетам.

Участки могут выделяться на бесплатной основе, сдаваться в аренду или продаваться. Каждый вариант предоставления земли предполагает свой порядок.

В бессрочное безвозмездное пользование земля предоставляется только определенным категориям граждан.

В указанном законе предопределены все возможные нюансы использования земель ЛПХ:

  • допустимый размер участка;
  • разрешенные виды использования;
  • порядок возникновения прав и т.д.

Участок со статусом ЛПХ станет оптимальным решением для граждан, которые решили заняться производством сельскохозяйственной продукции и ее переработкой с целью продажи.

Землю можно купить или арендовать, в обоих случаях права использования одинаковы. А вот регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или юрлица совсем не требуется.

Для продажи излишков продукции не понадобится кассовый аппарат, патент или иной вариант взаимодействия с налоговыми органами.

Фермеру достаточно получить в местной администрации справку. На ее основании оформляется разрешение на продажу продуктов, подтверждающее соответствии санитарным и иным нормам.

Основным преимуществом ЛПХ как раз и является то, что вся полученная от реализации продукции выручка налогообложению не подлежит.

По закону деятельность, связанная с ведением личного подсобного хозяйства, не относится к предпринимательству.

Кроме прочего в п.13 ст.217 НК РФ сказано, что с доходов ЛПХ не взимается подоходный налог, если соблюдаются такие условия:

  • площадь участка не превышает максимально допустимого значения;
  • наемные работники не привлекались ни на одном этапе производства.

Однако нужно учитывать, что от налогообложения продукции владельцы земель ЛПХ освобождаются лишь при условии наличия надлежащей записи в учетной документации местной администрации.

В частности местные органы власти должны зарегистрировать факт ведения личного хозяйства и выдать соответствующую справку.

В ней указываются данные о конкретном хозяйстве, в том числе площадь участка и виды выпуска/переработки продукции.

В ст.4 ФЗ № 112 определено, для каких целей могут использоваться земли ЛПХ. Виды использования определены исходя из местонахождения участка.

Приусадебный земельный участок ЛПХ, расположенный внутри населенного пункта, по своему назначению схож с участком ИЖС.

Здесь можно построить жилой дом с возможностью регистрации в нем. Также допускается возведение бытовых, производственных и иных сооружений.

При этом обязательным требованием является соблюдение санитарных, пожарных, строительных экологических норм, градостроительных регламентов и иных требований.

Кроме того на приусадебном участке позволено производство сельхозпродукции для личных целей, с возможностью реализации излишков.

Можно на такой земле разводить скот и домашнюю птицу. Подобный вариант идеален для создания небольшого фермерского хозяйства с постоянным проживанием на его территории.

Для полевого участка ЛПХ допускаются аналогичные виды использования касательно производства с/х продукции. Также можно использовать землю только под животноводство или выращивание с/х культур.

Отличие полевого участка от приусадебного в полном запрете на капитальное строительство. Любая размещенная здесь постройка должна иметь временный характер.

К примеру, разрешение на строительство бани на участке ЛПХ полевого типа не потребуется, если здание сооружается без закладки фундамента.

В противном случае имеет место нецелевое использование земель и, как следствие, применение штрафных санкций.

По ст.33 ЗК РФ и п.4 ст.4 ФЗ № 112 минимальная и максимальная площадь участка, предоставляемого гражданам из государственного или муниципального земельного фонда, определяется нормативам местных органов власти.

То есть в разных регионах допустимые пределы могут существенно различаться. В основном порядок установления норм зависит от общего объема неиспользуемых земель в пределах района/округа и от степени их востребованности.

Вместе с тем п.5 ст.4 ФЗ № 112 устанавливает, что максимальная площадь участка ЛПХ, находящегося в собственности или пользовании на ином основании у граждан, занимающихся ведением личного подсобного хозяйства, не должна превышать 0,5 га.

И тут же делается оговорка, что субъект РФ своим распоряжением вправе увеличить допустимый максимальный размер участка, но не больше, чем в пять раз.

На основании указанных норм минимальный размер участка не имеет точного определения.

А вот предельный размер установлен достаточно четко на уровне 2,5 га, но максимальная площадь зависит от региональных норм.

Прежде строительство жилого дома на любом участке кроме ИЖС сопровождалось различными сложностями.

Какой срок регистрации права собственности на недвижимое имущество в 2019 году через МФЦ, читайте здесь.

Хотя возведение капитальных сооружений допускалось и на землях ЛПХ, но когда дело доходило до регистрации в построенном доме, владелец сталкивался с невозможностью ввода в эксплуатацию или присвоения адреса.

В нем подтверждалось, что дома, возведенные на участках ЛПХ могут признаваться пригодными для проживания.

Значит, в таком доме можно оформить постоянную регистрацию. Но норма касается только земель ЛПХ с категорией земель населенных пунктов.

Планируя строительство жилого дома на участке ЛПХ, следует заранее позаботиться о документах для регистрации права собственности.

Вновь построенный объект должен быть поставлен на кадастровый учет. Для этого после завершения строительства потребуется обратиться в БТИ для оформления технического плана на здание.

На его основании данные об имуществе вносятся в Кадастр, и только потом регистрируется право собственности.

Помимо кадастрового паспорта для регистрации дома потребуются такие документы:

  • правоустанавливающий документ на земельный участок;
  • разрешение на строительство (для незавершенного объекта);
  • акт о вводе в эксплуатацию.

До 2019 года построенный на приусадебном участке ЛПХ дом еще можно зарегистрировать без разрешения на строительство. Для этого можно воспользоваться «дачной амнистией».

От заявителя потребуется только документы на землю и технический паспорт здания. В дальнейшем такие строения будут признаваться самостроем.

Важно! При регистрации права собственности на построенный объект разрешение на строительство не требуется при наличии акта о вводе в эксплуатацию.

Но ст.51 Градостроительного Кодекса указывает на необходимость наличия разрешения на строительство.

Ч.1 ст.9.5 КоАП устанавливает ответственность для нарушителей этой нормы. За строительство без разрешения налагается штраф в размере от 2 000 до 5 000 рублей.

Причем налагаться такое взыскание может неоднократно в продолжение всего строительного процесса.

Выдачей разрешений на строительство дома занимается местная администрация на основании обращения гражданина и предоставленных документов.

В первую очередь необходимо запросить в архитектурном отделе местной администрации ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Выдается документ в течение тридцати дней.

Следующим этапом становится создание СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка). На схеме показано, как будут располагаться строения с учетом всех норм и требований.

План можно составить самостоятельно, начертив схему застройки на копии кадастрового плана, или заказать специалистам.

Далее в архитектурную службу муниципалитета или в орган госстройнадзора и экспертизы подается пакет документов, включающий в себя:

  • заявление о выдаче разрешения;
  • правоустанавливающая документация на участок;
  • ГПЗУ;
  • СПОЗУ.

В течение десяти дней документы изучаются, и при соответствии нормам выдается разрешение на строительство.

Действительно оно в течение десяти лет и сохраняет свою силу даже при смене владельца. Разрешение привязано к конкретному участку, а не к гражданину.

Как уже упоминалось, регистрация жилого дома осуществляется на основании акта о вводе в эксплуатацию.

После получения разрешения на строительство можно начинать застройку. Как только все объекты будут достроены, следует вновь обратиться в администрацию.

Для приема здания формируется комиссия. Она проверяет готовый объект на предмет соответствия утвержденному плану застройки и нормам жилищного строительства.

Если недочетов не выявлено составляется акт о вводе дома в эксплуатацию. На его основании регистрируется право на дом.

Однако не следует забывать и о документах на сам участок. Право владения землей должно быть соответствующим образом зарегистрировано.

Если участок приобретается у частного лица, то проблем с оформлением не возникает. Другое дело – получение земли от муниципалитета.

Читайте также:  Есть ли срок хранения семян горчица белая

Для получения участка ЛПХ из государственного или муниципального фонда гражданин должен самостоятельно найти подходящий участок неиспользуемой земли.

О правах собственности на участках, его категории и прочих характеристиках можно узнать в открытом доступе, на публичной карте Росреестра.

После выбора участка нужно получить в администрации предварительное постановление о выделении надела с отображением всех значимых данных.

На основании постановления гражданин самостоятельно ставит участок на кадастровый учет.

Затем нужно обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении участка (на льготных основаниях, в аренду, за выкуп).

Вещное право на земельный участок регистрируется в Росреестре при предъявлении документа, полученного от администрации. Это может быть:

  • акт о предоставлении участка в бессрочное безвозмездное пользование;
  • договор долгосрочной аренды;
  • договор купли-продажи.

Один из наиболее популярных вопросов относительно участков ЛПХ касается возможности получения субсидии от государства.

Развитие ЛПХ относится к числу главных направлений государственной политики. В законодательстве перечислены направления, на которые выдаются субсидии:

  • разведение КРС;
  • закупка новой техники;
  • процедура искусственного осеменения КРС;
  • приобретение ветеринарных препаратов;
  • покупка ГСМ;
  • приобретение удобрений.

Для получения субсидии собираются такие документы:

  • заявление о предоставлении субсидии;
  • выписка из похозяйственной книги (выдается администрацией);
  • документы, подтверждающие расходы на развитие ЛПХ;
  • документы на используемый транспорт;
  • перечень скота;
  • акты выполненных работ.

Величина предоставляемой субсидии зависит от региона. В каждом субъекте РФ размер господдержки устанавливается индивидуально.

Гражданин, ведущий ЛПХ и планирующий получение субсидий, должен поставить свое хозяйство на учет в местных органах управления.

Для этого предоставляется паспорт заявителя-владельца и документы на владение землей. Со слов владельца ЛПХ записываются сведения о видах деятельности, количестве скота и сельхозтехники и т.д.

Ежегодно информация в похозяйственной книге подтверждается и при необходимости дополняется.

Регистрация в доме, возведенном на приусадебном участке ЛПХ, разрешена. Но возможность постоянной прописки допускается только в доме, соответствующем нормам индивидуального жилого строительства.

В соответствии с Градостроительным Кодексом РФ понятие индивидуального жилого дома применимо к любому соответствующему зданию, независимо от того, к какой категории принадлежит земельный участок.

Это жилой, отдельно стоящий дом. Максимальное количество этажей равно трем, но допускается наличие четвертого мансардного этажа.

В доме может проживать только одна семья. Также указывается, что общая площадь такого дома не должна превышать 1 500 000 квадратных метров.

Если участок не превышает 1 200 квадратов, то на нем может размещаться только один жилой дом.

Соответствие возведенного дома нормам ИЖС проверяется на момент введения объекта в эксплуатацию специальной комиссией.

Возможностью увеличения участок ЛПХ могут воспользоваться собственники земель. Прирезка земли осуществляется на основании ФЗ № 171 от 23.06.2014.

Положение этого норматива позволяет оформить в собственность «ничьи» земли. Фактически речь идет о неиспользуемых государственных землях.

Официально процесс именуется «перераспределением земельных участков». Для осуществления прирезки необходимо, чтобы имеющийся участок состоял на кадастровом учете и имел четкие границы (межевание).

Образуемый участок должен соответствовать таким требованиям:

  • составные части относятся к одной категории земель;
  • новый участок не выходит за границы поселения;
  • не затрагивается территория общего пользования;
  • не затронуты границы застройки.

Прирезать сколько угодно земли не получится. Новый участок не должен превосходить предельно допустимого размера, установленного в регионе.

Видео: отличия ЛПХ от ИЖС


При превышении нормы необходимо образование отдельного участка и выкуп его по кадастровой стоимости.

Для оформления перераспределения в местную администрацию подается:

Заявление о перераспределении земель
Выписка из ЕГРН На основной участок или правоустанавливающие документы
Схема расположения будущего участка на кадастровом плане соответствующей территории Заказывается у кадастрового инженера

Обращение рассматривается в течение тридцати дней. При положительном решении участок ставится на кадастровый учет и с заявителем заключается соглашение о перераспределении земельных участков.

источник

Когда используются земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства необходимо следовать правилам, определённых для них законодательством. Далее будет более подробно рассказано об особенностях, связанных с таким типом участков.

Просто так обзавестись хозяйством можно, но если не знать особенностей закона о использовании земли, можно попасть на штраф

Каждому участку в РФ предусмотрена определённая категория земель и указаны виды разрешённого законодательством использования.

На участке земли граждане могут работать в соответствии с имеющимся видом. Для этого должен быть предусмотрен данный вид разрешённого использования для данного участка. Он может относиться к одной из двух категорий:

земля сельскохозяйственного назначения.

В первом случае такой участок называют приусадебным, во втором – полевым.

По данным статистики в 2012 году личные подсобные хозяйства выработали более 50% всей сельскохозяйственной продукции страны. Общая площадь таких участков в это время составляла 42 миллиона га.

Участок ЛПХ может быть использован не только для ведения хозяйства, но и для получения дохода. Для этого должны соблюдаться условия:

На участке не должен использоваться наёмный труд;

Доход может быть получен только путём реализации излишков, полученных в результате хозяйственной деятельности, но не может быть результатом предпринимательства.

Освобождение от налогообложения таким образом зафиксировано в 13 пункте статьи 217 Налогового Кодекса РФ.

На этом участке можно возводить жилой дом или хозяйственные строения.

На участке может располагаться дом, хозпостройки, небольшой сад и огород

Участок ЛПХ в большинстве случаев принадлежит муниципальным властям, однако он может быть продан гражданам, сдан в долгосрочную аренду или предоставлен в бессрочное пользование гражданам.

Когда в собственности имеется участок ЛПХ – вот что это значит для его владельца: такую землю разрешено использовать (на основании статьи 4 «Закона о личном подсобном хозяйстве», № 112-ФЗ от 7 июля 2003 года) для получения сельхозпродукции и для строительства жилого дома или вспомогательных сооружений.

При продаже излишков, полученных от деятельности на таком участке не предусматривается обложение подоходным налогом. Однако для этого необходимо оформить нужные документы и соблюдать условия:

отсутствие наёмного труда на любом этапе работы;

то, что площадь участка не превышает установленного законом предела.

Для получения льготы необходимо провести регистрацию личного подсобного хозяйства в местной администрации и получить подтверждающую справку. В этом документе предоставляются основные данные о личном приусадебном участке и приводится список разрешённых видов деятельности. Речь может идти не только о том, что было выращено на земле для ведения личного подсобного хозяйства, но и о результате переработки полученного продукта.

Реализация излишков сельхозпродукции не облагается налогом, но нужно собрать соответствующие справки

Блок На нашем сайте Вы можете ознакомиться с самыми популярными в Подмосковье участками для строительства загородного дома. В фильтрах можно выставить желаемое направление, наличие газа, воды, электричества и прочих коммуникаций.

Для личного подсобного хозяйства может быть предоставлен только такой участок, площадь которого не превосходит установленного предела.

Минимальную и максимальную величину площади, которая может быть предоставлена, устанавливают муниципальные власти. Эти цифры зависят от наличия таких земель и от их востребованности.

Однако федеральный закон устанавливает верхний предел предоставляемой площади, равный 0,5 га. При этом делается оговорка о том, что власти региона имеют право эту величину сделать больше. Однако максимум, который никак не может быть нарушен составляет 2,5 га.

На участке для личного подсобного хозяйства можно построить жилой дом. Для этого необходимо провести оформление документов.

Надо иметь правоустанавливающие документы на землю. Они могут быть различными в зависимости от конкретной ситуации:

договор купли-продажи, если участок был куплен;

если он получен в дар, то правоустанавливающим документом является дарственная;

земля могла быть получена по наследству – в этом случае потребуется основываться на завещании.

При возведении дома должно быть оформлено разрешение на строительство.

Без разрешения на строительство дом можно построить, но это может обернуться проблемами в дальнейшем

Важно учитывать, что окончательным подтверждением права собственности на недвижимость является наличие соответствующей записи в Едином реестре прав собственности на недвижимость. Обязательным требованием при внесении в него данных является оформление кадастровых документов.

Для того, чтобы в доме можно было официально проживать, на него должен быть оформлен кадастровый паспорт.

Окончательным документом при таком оформлении является акт ввода в эксплуатацию. Он может быть подписан только в том случае, если дом построен с учётом всех необходимых требований и стандартов.

Если дом возводился без разрешения на строительство, то в соответствии со статьёй 9.5 КоАП за это положен штраф в сумме от 2 до 5 тысяч руб.

В видео юрист делится опытом получения разрешения на строительство дома в ЛПХ:

Блок Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте о том, на что обращать внимание при выборе земельного участка.

Для того, чтобы возвести на земле ЛПХ частный жилой дом, разрешение на строительство является одним из основных документов. Для его оформления потребуется выполнить следующие действия:

Получение Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), срок выдачи которого составляет 30 суток.

Предоставление плана застройки (Схемы планировочной организации земельного участка – СПОЗУ).

Затем подаются документы в орган Госстройнадзора или профильную службу муниципалитета.

В течение десятидневного срока вопрос рассматривается, и в случае положительного решения выдаётся разрешение на строительство.

При обращении нужно вместе с ГПЗУ и СПОЗУ подать заявление и правоустанавливающие документы на земельный участок.

Срок действия полученного разрешения обычно равняется 10 годам. При смене владельца оно сохраняет свою силу, так как выдаётся на земельный участок, а не на его владельца.

При продаже участка разрешение на постройку сохраняет свою силу, так как дается не на владельца, а на сам участок

Поддержка личных подсобных хозяйств граждан является одним из приоритетов государственной политики. Для поддержки граждан могут быть предоставлены субсидии:

При покупке бензина или других горюче-смазочных материалов;

разведении пород крупного рогатого скота;

с целью покупки некоторых ветеринарных препаратов;

когда требуется купить удобрения.

Для того, чтобы обратиться за получением помощи, нужно подготовить пакет документов. В него входят:

Заявление от лица, претендующего на получение помощи.

Документы, которые подтверждают фактически понесённые расходы.

Предоставленная администрацией выписка, сделанная из похозяйственной книги.

Перечень имеющегося крупного рогатого скота.

Документы на имеющийся транспорт.

Точный состав пакета документов зависит от вида субсидии, которую рассчитывают получить.

При наличии определенных документов владелец участка ЛПХ может получить субсидию от государства

Блок Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте о том, что лучше – купить дом в коттеджном поселке или построить самому на отдельном участке.

Участок ЛПХ обычно находится в пользовании в течение срока, который определён на основании правоустанавливающих документов. Однако законодательство предусматривает ситуации, когда он может быть изъят принудительно:

В статье 284 Гражданского Кодекса разрешается проводить изъятие в тех случаях, когда имело место нецелевое использование земли в течение срока не менее трёх лет.

285 статья в качестве основания указывает на сильное ухудшение качества участка или экологической обстановки.

Если были получены несколько участков общей площадью, которая превосходит установленный максимум, то часть земли может быть изъята.

В некоторых случаях земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства могут забрать для государственных нужд.

При проведении изъятия можно оспорить это действие в суде.

Нецелевое использование земли – повод остаться без участка

Когда гражданин получает участок, предназначенный для индивидуального жилого строительства, то законодательные требования к нему очень похожи на те, которые предъявляются для участка ЛПХ. Поэтому полезно знать разницу между ними:

На участке ИЖС можно заниматься растениеводством, но не животноводством. В личном приусадебном хозяйстве можно заниматься обоими видами работ.

Земельный налог в первом случае выше.

На участке ЛПХ строительство жилой недвижимости разрешено, но не является обязанностью владельца. На участке ИЖС – это обязанность. Если в течение первых трёх лет владения возведение дома не началось, то это является нецелевым использованием.

Для владельцев ИЖС муниципальные власти обязаны оборудовать коммуникации: дороги, электричество и другие. Владельцы ЛПХ могут оказаться перед необходимостью оплачивать их за свой счёт.

Когда используются земли для ведения личного подсобного хозяйства, что можно строить – не зависит от выбора, при условии, что ЛПХ расположен в городской черте. Выбор подходящего вида разрешённого использования основывается на том, какие цели перед собой ставит владелец.

О различии участков ЛПХ и ИЖС в видео:

Блок Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про загородный коттедж для отдыха, с которого город как на ладони.

Участки ЛПХ, расположенные на территории населённого пункта подойдут тем, кто собирается построить здесь дом и вести работу силами своей семьи. Для тех, кто рассчитывает заниматься предпринимательской деятельностью больше подойдут другие виды разрешённого использования участка.

Напишите в комментариях, как думаете – землю в населенных пунктах можно использовать для ведения хозяйства, или все же надо для этого обзаводиться отдельным, специально предназначенным участком?

источник

Строить можно не на любом земельном участке, строительство на нём должно быть разрешено. Как гласит закон, правовой режим земель определяется принадлежностью к категории и разрешённым использованием в соответствии с зонированием территорий. По своему содержанию эти два понятия различны.

Если целью является строительство дома для постоянного проживания, в котором можно будет зарегистрироваться на постоянной основе, то сделать это позволительно только на таком земельном участке, где разрешено индивидуальное жилищное или дачное строительство. Во всех остальных случаях на земле можно только возделывать бамбук или построить небольшой дачный домик.

Подразумевается, что категория земли имеет более общее и широкое значение, чем вид её разрешенного использования. В одной категории могут быть несколько видов разрешенного использования.

Основных категорий, которые достойны внимания, две. За редким исключением, почти все предложения по продаже земли относятся либо к землям поселений, либо к землям сельскохозяйственного назначения. Правовой статус земли каждого из двух вариантов имеет свои плюсы и минусы. Чем же они отличаются.

Самый простой и удобный с точки зрения дальнейшего оформления в собственность вариант – участок в населённом пункте. Как правило, в этом случае он относится к категории земли поселений , а значит, юридических проблем со строительством дома не будет. Земли поселений бывают двух видов: ИЖС — под индивидуальное жилищное строительство и ЛПХ — под личное подсобное хозяйство. С практической точки зрения особой разницы между ними нет.

Читайте также:  Жидкая резина аэрозоль примеры

Земельный участок под ИЖС имеет следующие ограничения. Дом должен быть жилым, не выше чем в три этажа и не больше одного дома на участке. Кроме того, приобретя такой участок, необходимо в течение трёх лет построить дом по согласованному в органах местного самоуправления проекту, выполненному лицензированной проектной организацией. По окончании строительства дом нужно по всем правилам зарегистрировать в административных органах и получить техпаспорт. С оформлением регистрации для постоянного проживания проблем не возникнет.

Если участок под ЛПХ расположен на земле населенного пункта, это приусадебный земельный участок. На нём можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения. Такой участок ничем не уступает земле для ИЖС. Более того, строительство дома на участке, выделенном для ЛПХ, не требует предварительных разрешений и согласований. Такой дом можно официально зарегистрировать и жить в нём на постоянной основе. Конечно, если всё сделано с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических правил и нормативов.

Здесь также возможно несколько вариантов. На одних участках можно без каких-либо ограничений построить жилой дом для круглогодичного проживания, зарегистрироваться в нём и жить. На других разрешено возведение только жилого строения, в котором, например, нельзя зарегистрироваться. Однако при наличии определенных условий его также могут признать жилым и тогда регистрацию разрешат.

Земельный участок для ЛПХ, расположенный за чертой жилой зоны называется полевой земельный участок. Возможность его застройки полностью исключается, поскольку он имеет сельскохозяйственное назначение, то есть может использоваться только для выращивания сельхозпродукции. Некоторое время назад строительство капитальных домов на бывших полях было довольно распространено, но юридически это незаконно, и такую самовольную постройку на основании судебного решения могут предложить снести.

Существует некоторая возможность строительства подсобного хозяйства и проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения, но для этого необходимо стать фермером, то есть получить соответствующий сертификат.

Участок на земле для сельского хозяйства, но с разрешением использовать его под дачное строительство, обойдется в разы дешевле, чем участок в населённом пункте. Каких-либо ограничений на возводимые постройки тут не налагается. Но может возникнуть проблема с пропиской. Если земля предназначена для садоводства, построить капитальное строение будет нельзя, к тому же налагаются ограничения и на габариты дома, и даже на материал и высоту заборов. На участках, предназначенных для огородничества, строить вообще ничего нельзя.

Существует немало требований для того, что бы постоянная регистрация на дачном участке стала возможной. Необходимо будет не только доказать, что дом является капитальной постройкой, но и что к нему можно подъехать в любое время года, что вы проживаете только там и не имеете другого места жительства.

Не смотря на то, что есть решение Конституционного суда, в котором отказ в регистрации в дачном доме признан антиконституционным, есть много причин, по которым вам могут отказать. Постановление КС нормой прямого действия не является, и в случае необходимости регистрироваться придётся через суд. Кстати, это постановление распространяется только на дома, расположенные в черте поселений. На дачи вне населённых пунктов оно не распространяется.

В пригородном дачном строительстве есть ещё один минус. Дачный дом может пойти под снос, если границы города решат расширить. Компенсация при этом не возместит вложенных в строительство капитального здания затрат. Если же дом построен на участке для ИЖС, он в обязательном порядке наносится на генеральный план города. Даже если по проекту застройки он пойдёт под снос, владелец без компенсации не останется.

Вопрос перевода земель из одной категории в другую далеко не простой, но крайне прибыльный и сулящий баснословный доход. Фактически одним изменением назначения земли можно поднять её стоимость в несколько раз. Однако сам процесс перевода фактически никак не урегулирован, несмотря на некоторое количество нормативных актов. На практике перевод земли из одной категории в другую по ходатайству собственника, если не использовать административные ресурсы, невозможен. Только органы местного самоуправления могут инициировать процесс изменения назначения земель. Вид разрешённого использования изменить немного легче, инициатива при этом уже принадлежит собственнику, но и тут без пресловутого административного ресурса не обойтись.

Намерение обзавестись загородным домом зачастую наталкивается на такой непреложный факт: вся земля давно уже поделена. Не между частными владельцами — это было бы еще ничего, с ними всегда можно договориться – и даже не между государством и отдельным, и наиболее удачливыми его представителями.

Свято место, которое, как хочется думать всякому уважающему себя отечественному лендлорду, подлежит застройке, это самое место поделено в более существенном смысле – на категории и согласно назначению. То есть так: есть земля, и даже вроде бы на ней можно строить, но не дом, или можно и дом построить. но не для постоянного проживания. И если не разобраться с этими частностями заранее, впоследствии можно лишиться дома – целого, уже построенного.

Земля, предназначенная под индивидуальные застройки – коттеджи, дачи, усадьбы, — может иметь несколько статусов: она различается как по категориям, так и по виду назначения. В зависимости от назначения в строительстве дома может быть разрешено с определенными ограничениями, а может быть и запрещено.

Участок земли может быть отнесен к одной из следующих категорий:

  • земли населенных пунктов,
  • земли сельхозназначения,
  • земли особо охраняемых территорий,
  • земли промышленного назначения (а также транспорта, связи, радиовещания, обороны и др.),
  • земли лесного фонда,
  • земли водного фонда и др.

Земельные участки, находящиеся в свободном обороте у частных лиц и задействованные под коттеджное строительство, выделяются на землях первых двух категорий. Строительство на землях особо охраняемых территорий допускается в исключительных случаях.

Земли населенных пунктов (земли поселений) – это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских и сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий (согласно п. 2 ст. 83 Земельного кодекса РФ). В зависимости от предписаний градостроительного регламента (в большинстве случаев предписания формулируют руководители муниципальных образований) различные участки земли в составе одного и того же населенного пункта могут иметь такие р азные предназначения, как, например, сельскохозяйственное использование и жилищное строительство. Соответственно, дом можно строить как на земле, предназначенной под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под ИЖС. Основным отличием этих двух вариантов будет то, что свое право прописаться в доме, построенном на участке, выделенном по д ЛПХ, придется доказывать через суд. Но если прописка не является камнем преткновения, то разницы между двумя этими вариантами нет.

Общая характеристика земель этой категории – они находятся за чертой поселений и предназначены для нужд сельского хозяйства (п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ). Однако по виду использования земли сельхозназначения могут сильно разниться, ограничивая возможности владельца по их застройке.

  • Так, например, земельный участок, относящийся к категории земель сельхозназначения, может быть предназначен для огородничества – без права строительства объекта ИЖС.
  • Он также может быть предназначен для ведения личного подсобного хозяйства с правом или без права застройки.
  • Или – для садоводства, дачного строительства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства: в этом случае у владельца земельного участка есть право застройки, нос определенными законодательством ограничениями.

Вместе с тем законом предусмотрена возможность перевода участка земли сельхозназначения в менее ценную с точки зрения законодательства категорию, а именно категорию земель населенных пунктов. Эта процедура используется, например, в том случае, если необходимо максимально расширить право владельца земельного участка на застройку территории. Подобное изменение категории требует внесения земельного участка в черту поселения (то сеть фактически – изменение черты поселения), а также возмещения государству потерь сельскохозяйственного производства. В результате чего данная процедура может оказаться экономически нецелесообразной. В этом случае бывает достаточно. не меняя категории земли сельхозназначения, переменить целевое назначение участка – например, определив его для ведения дачного хозяйства или садоводства.

В настоящее время практика строительства на землях сельхозназначения – выкупленных у разорившихся колхозов полях – домов для постоянного проживания носит массовый характер. При этом зачастую соответствующая смена вида назначения не производиться. Юристы отмечают, что с точки зрения права такое решение является некорректным, однако в силу широкой распространенности этого явления вопрос правоприменения – сноса дома на основании судебного решения – пока остается открытым.

Вид разрешенного использования земельного участка – своеобразная подкатегория, которая предписывает возможное использование участка его собственником или арендатором.

К основным видам разрешенного использования земельных участков относятся:

  • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС),
  • ведение личного подсобного хозяйства (ЛПС),
  • дачное строительство,
  • ведение дачного хозяйства,
  • сельскохозяйственное производство,
  • организация фермерского хозяйства,
  • организация крестьянско-фермерского хозяйства,
  • ведение сельского хозяйства,
  • малоэтажное жилищное строительство,
  • сельскохозяйственное использование,
  • жилищное строительство,
  • жилая и коммерческая застройка.

Например, земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения по виду разрешенного использования может быть предназначен

  1. для огородничества (без права строительства коттеджа),
  2. для ведения личного подсобного хозяйства (с правом или без права застройки)
  3. для садоводства, дачного строительства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства (все – с правом застройки, но в каждом случае со своими формальными ограничениями).

Вид разрешенного использования (целевого назначения) земельного участка, выделенного из земель населенных пунктов, может как предписывать жилищное строительство, так и ограничивать его – в зависимости от градостроительного регламента.

Участки ИЖС – земли, на которых допускается возведение объектов индивидуального жилищного строительства. Объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не боле чем три, предназначенные для проживания одной семья (п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Формулировка отдельно стоящие означает, что на одном участке может быть возведен только один жилой дом. Земли под индивидуальное жилищное строительство являются наиболее востребованными на рынке загородной недвижимости. В построенном на участке ИЖС доме возможна постоянная регистрация по месту жительства. Важное отличие земель ИЖС от участков в садовых товариществах состоит в том, что проект жилого здания в обязательном порядке должен быть выполнен имеющей гослицензию компанией-проектировщиком и согласован в контролирующих государственных инстанциях. Стоимость владения землей ИЖС выше по сравнению со стоимостью владения земельным участком в садоводческих или дачных некоммерческих объединениях.

Земли КФХ наиболее подходят для строительства усадьбы, поскольку участок земли, выделяемый для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, может быть сколь угодно большим. Неудобство такой формы назначения земли для ее владельца, изначально не планировавшего крестьянско-фермерской деятельности, очевидно и заключается в том, что в какой-то форме вести сельскохозяйственную деятельность и сдавать отчеты о ней в налогоую инспекцию все-таки придется. Однако на практике эта проблема решается довольно просто:

  • для подтверждения целевого использования земли достаточно наличия на участке вишневого сада или конюшни с лошадьми,
  • для подготовки же отчетов по сельскохозяйственной деятельности целесообразно привлечь бухгалтера с соответствующим опытом.

Садоводческое некоммерческое объединение – некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства (согласно федеральному закону О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан ).

Садоводческое некоммерческое объединение может иметь организационную форму

  • садоводческого некоммерческого товарищества (СНК),
  • садоводческого потребительского кооператива (СПК),
  • садоводческого некоммерческого партнерства (СНП).

В настоящее время многие коттеджные поселки имеют как раз одну из вышеперечисленных юридических форм. Различие между видами садоводств заключается в несколько отличающихся подходах к определению доли владельца или арендатора участка при выходе из объединения, при сделках купли-продажи.

Приобретение земельного участка в садоводстве имеет свои плюсы и свои минусы. К плюсам можно отнести

  • Наличие общей инженерной, а иногда и социальной (школа, медпункт) инфраструктуры.
  • В садоводствах в законном порядке действуют ограничения по разрешенным габаритам построек – так же как и ограничения на размеры участка.
  • Прописка в садоводческом некоммерческом объединении принципиально возможна, но не во всех случаях и, как показывает практика, пока только через процедуру судебного разбирательства.

Однако самые существенные сложности в случае с садоводством связаны с вопросами прав собственности на землю, принадлежащую членам садоводства. К примеру, члены многих садоводческих товариществ владеют не собственными участками земли, а некими долями общей земли . Это означает, что земля не размежевана, и оформить участок в собственность в таком случае можно, только проведя межевание. Если же договориться о межевании с членами товарищества не удается, при продаже участка прежний его владелец выходит из товарищества, после чего новый вступает вместо него. Права собственности на определенный земельный участок при этом не возникает.

Стоит отметить, что для дачных и огороднических некоммерческих объединений существуют аналогичные организационные формы: на землях для ведения огородничества – ОНК, ОПК и ОНП, на землях для ведения дачного хозяйства – ДНК, ДПК и ДНП. От собственно садоводств они отличаются разным объемом прав на застройку земельных участков согласно их целевому использованию – от отсутствия ограничений на дачных участках вплоть до запрета строительства жилых зданий на землях для ведения огородничества.

Согласно федеральному закону О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан , дачный земельный участок предоставляется гражданину или приобретается им в целях отдыха – с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания. Если земельный участок находиться в черте населенного пункта, то при необходимости можно в любой момент добиться регистрации проживания в нем – правда, в силу некоторых особенностей законодательства свое право регистрации необходимо будет доказывать через суд. В случае, когда земельный участок приобретен в коттеджном поселке, имеющем такую форму организации, как дачное некоммерческое объединение (ДНО), возведение строений и сооружений различного назначения производится в соответствии с общим проектом организации и застройки территории ДНО. Дачное строительство на сельскохозяйственной земле мало отличается от ИЖС. В остальном же строительство на дачном участке имеет важное преимущество перед ИЖС, поскольку при этом практически не действуют ограничения по габаритам и назначению возводимых зданий.

С точки зрения обзаведения загородным жильем личное подсобное хозяйство во многом идентично садоводству. Однако возведение на участке ЛПХ жилого дома возможно не всегда. Решение этого вопроса зависти от местной муниципальной администрации. Так, в строительстве здания и прокладке коммуникаций может быть отказано, если участок с целевым назначением ЛПХ выделен не в черте населенного пункта или не примыкает непосредственно к его границам. Однако если строительство на участке ЛПХ разрешено, то для него не существует практически никаких ограничений.

источник